REIT คืออะไรและวิธีลงทุนในมาเลเซีย

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เสนอโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก เชิงพาณิชย์และสุดหรู เช่น โรงแรมและศูนย์การค้า ในราคาที่เหมาะสม มีหลายเหตุผลที่ควรลงทุนใน REIT มาเลเซีย

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นหุ้นบริษัทที่ถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาเลเซีย ซึ่งมีตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก สำนักงาน ฟาร์ม เพื่อการอุตสาหกรรม ไปจนถึงมิกส์ยูซ และเช่นเดียวกับหน่วยลงทุน REIT ค้นหาการเข้าร่วมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ โดยรวบรวมเงินจากนักลงทุนจำนวนมาก

ดังนั้น ผู้ถือหุ้น REIT จะได้รับเงินปันผลรายไตรมาสหรือรายครึ่งปี แหล่งรายได้หลักที่จะนำมาจ่ายเงินปันผลมาจากการเก็บค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การควบคุมของ REIT ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ และกำไรจากการดำเนินธุรกิจเชิงพาณิชย์ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม REIT มาพร้อมกับความเสี่ยง เช่น ความผันผวนของตลาดและภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากค่าเช่า

ปัจจัยที่กระทบต่ออุตสาหกรรม REIT

มีปัจจัยภายนอกมากมายที่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและ REIT โดยเฉพาะ การติดตามข่าวสารและแนวโน้มตลาดล่าสุดจำเป็นต่อการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด

6 ปัจจัยที่อาจกระทบต่ออุตสาหกรรม REIT

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พิจารณาอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอย่างระมัดระวัง เนื่องจาก REIT พึ่งพาการกู้เงินมาลงทุนเพื่อสร้างรายได้มากขึ้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยในประเทศเปลี่ยนแปลง เงินกำไรที่นักลงทุนได้รับจะเปลี่ยนแปลงเช่นกัน
• REIT อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากกิจกรรมขององค์กรและการใช้จ่ายของผู้บริโภคลดลง อุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รวมถึงรายได้จากค่าเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจลดลงในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย
• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้นและขาลงเป็นตัวกำหนดผลการดำเนินหลักของ REIT อัตรากำไรของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผันแปรตามภาวะอุปทานล้นตลาดหรือตลาดขาลง
• การดำเนินการของรัฐบาล เช่น การเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีที่กระทบต่ออุตสาหกรรม เพราะ REIT พึ่งพานโยบายภาษีอากรที่เอื้ออำนวยและสภาพแวดล้อมในการกำกับดูแลที่ชัดเจนเพื่อดึงดูดและรักษานักลงทุน
• การเปลี่ยนแปลงทางประชากร การขยายตัวของสังคมเมือง และตัวเลือกวิถีชีวิตอาจกระทบต่ออุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เช่น REIT ในอุตสาหกรรมการแพทย์และบ้านพักคนชราอาจเห็นอุปสงค์เพิ่มขึ้น เนื่องจากประชากรสูงวัย
• การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วกับรูปแบบอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม อาจสร้างโอกาสแก่ทรัสต์เพื่อปรับปรุงการจัดการอสังหาริมทรัพย์ การมีส่วนร่วมกับผู้เช่า และประสิทธิภาพการดำเนินงาน เช่น พื้นที่คลังสินค้าและโลจิสติกส์อาจมีอุปสงค์เพิ่มขึ้นเนื่องจากการเติบโตของการชอปปิงออนไลน์

ข้อดีของการลงทุนใน REIT

การลงทุนในสินทรัพย์นี้มีข้อดีหลายประการ

• ไม่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก

REIT เหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ เงินลงทุนขั้นต่ำในการลงทุน REI หนึ่งกองแค่ 100 ริงกิตมาเลเซีย ตัวอย่างเช่น Amanah Harta Tanah PNB (AHP) REIT ที่มีราคาต่อหุ้นเพียง 0.75 ริงกิตมาเลเซีย อย่างไรก็ตาม ตลาดหลักทรัพย์มาเลเซียกำหนดให้ต้องซื้อหุ้นขั้นต่ำ 100 หุ้น

• ไม่ต้องกังวลกับการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มอบการกระจายความเสี่ยงในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ทำให้นักลงทุนป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดในหมวดธุรกิจต่าง ๆ ด้วยพอร์ตการลงทุนที่กระจายความเสี่ยงในสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก เพื่อการอุตสาหกรรม และเพื่อการให้บริการต้อนรับ เช่น พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของ Sunway REIT กระจายความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทและหลายภาคส่วนของโลก

• เปลี่ยนเป็นเงินสดง่าย

REIT เป็นสินทรัพย์สภาพคล่องและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาเลเซีย จึงเป็นตัวเลือกการลงทุนที่ชาญฉลาด คุณเปลี่ยนสินทรัพย์สภาพคล่องเป็นเงินสดได้อย่างรวดเร็ว ไม่มีขั้นตอนมากมาย เพียงแค่ขายหุ้น REIT และรับเงินสดภายใน 24 ชั่วโมง และยังขายทางออนไลน์อย่างรวดเร็วในคลิกเดียว อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่ได้รับจะขึ้นอยู่กับจำนวนหุ้นที่ขาย

• REIT ได้ประโยชน์จากภาระภาษีที่เอื้ออำนวย

REIT ในมาเลเซียไม่ต้องจ่ายภาษีจากการซื้อและการโอนอสังหาริมทรัพย์ แถมยังได้รับยกเว้นอากรแสตมป์เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เมื่อขายสินทรัพย์ REIT ไม่ต้องจ่ายภาษีที่คิดจากกำไรการขายอสังหาริมทรัพย์ (RPGT) 2 การลดหย่อนภาษีช่วยให้นักลงทุนและผู้ถือหุ้นประหยัดเงิน

ข้อควรระวังของการลงทุนใน REIT

การลงทุนในสินทรัพย์นี้มีข้อควรระวังบางประการ

• วัฏจักรตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้นและขาลงกำหนดผลการดำเนินงานของ REIT อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงจากภาวะอุปทานล้นตลาดหรือตลาดขาลงอาจกระทบต่อกำไรของ REIT

• อาจต้องจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ผู้ถือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียต้องจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่าย ฝ่ายบริหาร REIT ต้องหักภาษีจากเงินปันผลที่จ่ายตามโปรไฟล์ของนักลงทุน ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนเป็นชาวมาเลเซียหรือชาวต่างประเทศ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หรือเป็นเครื่องมือการลงทุนแบบกลุ่ม ขณะที่เพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินปันผลที่จ่ายให้กับบุคคลธรรมดาที่มิใช่พลเมืองสิงคโปร์

• ไม่รับประกันผลตอบแทน

กำไรของนักลงทุนขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่า REIT จะรับประกันรายได้สม่ำเสมอ ดู Mid Valley เป็นตัวอย่าง หากผลการดำเนินงานย่ำแย่เนื่องจากมีคนมาจับจ่ายและผู้เช่าน้อยลง ราคา IGBREIT จะลดลง

หากรู้สึกว่ามูลค่าหุ้น REIT ลดลง คุณขายออกได้เสมอ แตกต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม ซึ่งการหาผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก หากสร้างกำไรไม่มากหรือไม่อยู่ในบริเวณที่ต้องการ

วิธีลงทุนใน REIT มาเลเซีย

การซื้อทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คล้ายกับการซื้อหุ้น ดังนั้น การเทรด การชำระเงิน และการส่งมอบ REIT ไม่แตกต่างจากหุ้น

ต้องเปิดบัญชีเทรดและ CDS ก่อนตัดสินใจจำนวนเงินที่ต้องการลงทุน บัญชีดังกล่าวจะบันทึกธุรกรรมซื้อขายของคุณ

ทำตามขั้นตอนด้านล่างเพื่อเริ่มลงทุน

1. เลือกโบรกเกอร์ หาข้อมูลโบรกเกอร์ที่เหมาะสมได้จากเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์มาเลเซีย เลือกโบรกเกอร์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ
2. สร้างบัญชีเทรดและ CDS โปรดนัดหมายกับโบรกเกอร์ที่คุณเลือกเพื่อเปิดบัญชี แนวปฏิบัติมาตรฐานคือมอบหลักฐานยืนยันตัวตนและสำเนารายการเดินบัญชีธนาคารล่าสุด นอกจากนี้ โบรกเกอร์จะมอบการอบรมเกี่ยวกับวิธีใช้แพลตฟอร์มเทรดออนไลน์
3. ฝากเงินเข้าบัญชีเทรด ใช้เวลา 2-3 วันในการเปิดบัญชี คุณฝากเงินเข้าบัญชีแพลตฟอร์มเทรดออนไลน์หลังเปิดใช้บัญชีตามกำลังทรัพย์
4. ท้ายที่สุด เริ่มลงทุน เมื่อบัญชีเทรดมีเงินเพียงพอ คุณใช้แพลตฟอร์มเทรดออนไลน์เพื่อซื้อและขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์มาเลเซียได้

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในมาเลเซีย

Sunway REIT, AmanahRaya REIT และ Aqar Healthcare REIT เป็นหนึ่งใน 14 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซีย โดย 7 จาก 14 ทรัสต์ได้รับเงิน และ 10 ทรัสต์ได้รับการลงทุนซีรีส์ A+

ข้อสรุป

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เสนอโอกาสเข้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เข้าถึงได้ นักลงทุนเริ่มลงทุนด้วยเงินจำนวนไม่มาก REIT มอบสมดุลระหว่างความปลอดภัย กำไรและศักยภาพตลาดหลักทรัพย์ของประเทศจะเติบโต
• REIT กระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ช่วยลดความเสี่ยงที่เกี่ยวกับความผันผวนของตลาด นอกจากนี้ REIT ยังมีสภาพคล่องสูง นักลงทุนเปลี่ยนเป็นเงินสดผ่านแพลตฟอร์มเทรดออนไลน์ได้ง่ายดาย
• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขึ้นชื่อในเรื่องกระแสรายได้สม่ำเสมอผ่านการจ่ายเงินปันผลเป็นประจำ โดยปกติจะอยู่ที่ 5% ถึง 7% ต่อปี นอกจากนี้ REIT มาเลเซียได้รับการยกเว้นภาษีจากการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ยกระดับความสามารถในการทำกำไรและการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้น
• นักลงทุนควรพิจารณาความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ภาวะเศรษฐกิจระดับมหภาค การลงทุน การเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย การเปลี่ยนแปลงทางประชากร การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี และภัยคุกคามอื่น ๆ เมื่อลงทุน REIT การทราบความเสี่ยงของการลงทุนโดยบริษัททรัสต์จะช่วยให้คุณเลือกทิศทางการลงทุนที่ถูกต้องได้